Opinião. Um problema chamado habitação

“Temos, de facto, em Lisboa, um problema chamado habitação. Mas lembrem-se do seguinte: enquanto os nossos governantes persistirem nesta estratégia de penalização dos senhorios – transformando-os, não raro, em Santa Casa da Misericórdia –, o número de casas disponíveis no mercado de arrendamento tenderá a diminuir”
Pedro Morais Vaz

Diz-se que os filhos saem cada vez mais tarde de casa dos pais. Admito a veracidade da tese, apesar de achar que, na maioria dos casos, essa tendência se deve mais a uma imposição das circunstâncias do que propriamente a uma escolha. Com os baixos salários praticados em Portugal e com o aumento exponencial no valor das rendas, as gerações mais novas tendem, logicamente, a retardar o seu processo de emancipação. Lisboa tornou-se uma cidade atraente, cosmopolita, moderna, bonita, mas os Lisboetas vão sendo empurrados para as suas periferias.

Isto não seria um problema se a maioria das empresas não estivesse instalada no centro de Lisboa ou até se a nossa rede de transportes fosse eficiente e estivesse comprometida com os horários anunciados. Infelizmente, sabemos, não é assim. Por isso, muitos acabam por optar por suportar uma renda mais alta, para ficarem mais próximos do local de trabalho e não terem que entregar 2 horas diárias, 10 horas semanais, 150 horas mensais aos caos de uma ponte 25 de Abril ou de uma A5.

Tudo isto é espantoso se atendermos ao que era Lisboa de há uns anos a esta parte, onde as construções degradadas e devolutas abundavam. A razão desse estado de coisas explicava-se, em grande parte, devido à legislação do arrendamento, demasiadamente penosa para os senhorios, sobretudo em dois aspetos:

1. O congelamento das rendas, que impossibilitava senhorios de reverem o valor das rendas, revelou-se um verdadeiro pau de dois bicos: enquanto, por um lado, se promovia a segurança e estabilidade dos inquilinos que já beneficiavam de um arrendamento, impedia-se, por outro, a entrada de outros no mercado. Ferraz da Costa dizia existirem duas formas de destruir uma cidade: despejando-lhe bombas em cima ou congelando as rendas. No caso de Lisboa, optámos (legitimamente) pela segunda via.

2. Em segundo lugar, devido ao chamado vinculismo, que se traduzia, basicamente, na impossibilidade de os senhorios porem termo aos contratos de arrendamento – o que fazia com que os inquilinos beneficiassem, na prática, de arrendamentos vitalícios.
Uma pessoa podia estar 20 ou 30 anos numa casa sem que o senhorio lhe pudesse rever a renda ou pôr termo ao contrato. Os resquícios deste estado de coisas subsistem: conheço casos de pessoas que se encontram amarradas a contratos “antigos” (i.e., não transitados para o novo regime), em que a renda que recebem não chega sequer para suportarem o IMI ou as despesas de condomínio. Na impossibilidade orçamental de apoiar os inquilinos com menos recursos, o Estado atirou desavergonhadamente para as mãos dos senhorios esta responsabilidade, num processo que se assemelha ao de uma expropriação – tirando a parte em que o senhorio é indemnizado pelos prejuízos sofridos.

Nos últimos anos foram implementadas medidas importantes para inverter esta situação e que permitiram fazer de Lisboa a cidade que é hoje. Sem entrar nas questões técnicas que as normas transitórias suscitam, podemos dizer que medidas como a aprovação do regime jurídico da reabilitação urbana, o descongelamento das rendas, a liberalização da duração dos arrendamentos, a criação do balcão nacional do arrendamento e do procedimento especial de despejo vieram dinamizar o mercado do arrendamento e colocá-lo novamente no espectro de possibilidades dos investidores portugueses e estrangeiros. Tudo isto foi feito sem esquecer os mais desfavorecidos (os idosos e os deficientes), cujos contratos – à custa do bolso dos senhorios – continuaram e continuam protegidos, ao abrigo do antigo regime.

Perante o surto de procura que caracterizou os últimos anos, o Governo e a Câmara Municipal de Lisboa deveriam ter feito duas coisas para mitigar os seus efeitos: (i) criar incentivos para aumentar a oferta de imóveis disponíveis no mercado de arrendamento (dando continuidade à linha que vinha sendo seguida nos anos anteriores); e (ii) investir significativamente na melhoria da nossa rede de transportes públicos, para que viver nas periferias se tornasse numa possibilidade.

Ao invés, a maioria de esquerda preferiu enveredar por uma estratégia tipicamente sua: fomentar um ambiente de guerrilha entre dois blocos – neste caso concreto, o senhorio vem substituir o patrão abastado e o inquilino o trabalhador explorado – para, ao invés de resolver o problema concreto das pessoas, lucrar politicamente com os seus posicionamentos. É para todos hoje evidente que a propaganda em torno dos horrores da “Lei Cristas” – que, ao fim de 4 anos de legislatura, permanece em vigor, impoluta – mais não foi do que um embuste, assim como toda a propaganda que se montou em torno da trágica situação dos inquilinos da Fidelidade, em Loures.

Pelo meio, fizeram-se uns remendos trapalhões à legislação em vigor, todos no sentido oposto ao que precisávamos. Apenas a título exemplificativo: com as alterações recentemente introduzidas, um senhorio está agora coartado da possibilidade de se opor à renovação do contrato nos primeiros 3 ou 5 anos de vigência do mesmo, consoante o arrendamento seja para fins habitacionais ou não habitacionais.

Esta regra é especialmente escandalosa no caso dos arrendamentos não habitacionais, onde até hoje imperou a liberdade das partes: agora, ainda que senhorio e arrendatário acordem num prazo inicial de um ano, automaticamente renovável por iguais períodos, o senhorio não pode opor-se a qualquer renovação até que se encontrem decorridos 5 anos desde a data de celebração. E que dizer do facto de o senhorio ter agora que indemnizar não só o arrendatário, mas também os seus trabalhadores caso queira fazer uma coisa tão simples quanto… denunciar o contrato (sendo que só o poderá fazer para realização de obras de remodelação ou restauro profundos ou então se der um pré-aviso mínimo de 5 (!) anos)? A única medida teoricamente vantajosa para os senhorios, no âmbito do novo enquadramento tributário para o arrendamento, revelou-se um engodo, já que, em termos simplistas, para beneficiarem dos 28% de isenção em sede de IRS, os senhorios terão que abdicar de 30% do valor da renda!

Relativamente aos transportes, basta referir que, em 2017, a Autoridade de Mobilidade dos Transportes recebeu cerca de 21% acima do número de queixas registadas em 2016, sendo a CP, o Metro de Lisboa e a Transtejo os operadores que contam com maior número de reclamações. Aguardo pacientemente os números de 2018, mas, a julgar pelas notícias, a tendência será semelhante.

Temos, de facto, em Lisboa, um problema chamado habitação. Mas, quando falarem deste problema, lembrem-se do seguinte: enquanto os nossos governantes persistirem nesta estratégia de penalização dos senhorios – transformando-os, não raro, em Santa Casa da Misericórdia –, o número de casas disponíveis no mercado de arrendamento tenderá a diminuir. Adivinhem, depois, o que acontecerá ao valor das rendas.

Pedro Morais Vaz, Colunista